日本人でもフィリピンのコンドミニアムの所有権を持てますか?

はい、所有権を持つことができます。
フィリピンのコンドミニアムは、それぞれのユニット毎に個別に登記がされており(CCT = Condominium Certificate of Title)、外国人でも総ユニット数の40%までは区分所有という形で保有することが許されております(コンドミニアム法)。

日本人がフィリピンの土地の所有権を持つことはできますか?

残念ながらできません。
一般に外国の投資家には、建物について40%まで保有が認められています。
これを回避するためにフィリピン人を雇いダミー会社を使うというような方法はアンチ・ダミー法で禁止されている。
また土地保有会社を設立して、その会社に不動産を所有させることにしても、土地保有会社の株式も外国人は 40%までしか保有することができないようになっており、結果所有権は40%までしか保有できません。
このため、外国人・外国企業が所有できる不動産は、コンドミニアム、またはコンドミニアム扱いとなっているタウンハウスに限られます。
*重要な営業資産の譲渡には 2/3(66%)の株主の賛成が必要になるので、40%の外資があれば、ある一定のプロテクションにはなります。

フィリピンにはどのようなタイプの不動産がありますか?

フィリピンでは、住宅関連の不動産は次のタイプに分類されます。
■ Lot(ロット)は、土地
■ House & Lot(ハウスアンドロット)は、土地付一戸建住宅
■ Condominium(コンドミニアム)は、日本でいうマンション
■ Town House(タウンハウス )は、2階建住宅が数軒つながっている共同住宅のこと

日本人でも土地付き戸建住宅(タウンハウス)の購入はできますか?

基本的には、購入は許されておりません。
フィリピンには【建物】だけの登記がございません。
ですから【建物を土地に付随するもの】とみなしており、【土地】と【土地付住宅】は、法律上はどちらも【土地】ということになります。
ということでQ2の答えと同様、外国人単独での購入は許されていないということになります。
ただし【土地付き戸建住宅】の中には、コンドミニアムとして登記されている物件もあり(CCT = Condominium of Title)、このような物件に関しては、外国人でも総ユニット数の40%までは保有を許されている(コンドミニアム法)。
この場合、各ユニットは土地を区分所有することになります。

日本人でもフィリピンのコンドミニアムの所有権を持てますか?

はい、所有権を持つことができます。
フィリピンのコンドミニアムは、それぞれのユニット毎に個別に登記がされており(CCT = Condominium Certificate of Title)、外国人でも総ユニット数の40%までは区分所有という形で保有することが許されております(コンドミニアム法)。

フィリピンに行かないとコンドミニアムの購入はできませんか?

いいえ、フィリピンに行かなくても日本で購入ができます。
フィリピン不動産の購入に関しては、日本国内で契約手続き、所有権の登記を含めた一切の手続きを行うことができます。
ですから、購入には渡航が条件となるということはありません。
しかし大きな金額の動く取引となりますし、百聞は一見にしかずと言いますが、例え投資目的ということでありましても、現地をご自身の目で一度は確認いただくことを強くお勧めいたしております。
弊社は、随時お客様の希望に合わせて視察ツアーを開催しておりますので、是非ご参加いただき、フィリピンの今をご自身の目で確認いただきたいと思います。

フィリピンのコンドミニアムを購入する際、日本での給与実績で日本にいながらローンが組めると聞きましたが本当ですか?

はい、可能です。
購入予定のコンドミニアムを担保として、日本国内でローンを組み、日本国内で返済を行える住宅ローンを、フィリピンナショナルバンク(以下PNB)東京支店が扱っております。ローンの実行には、納税証明その他、PNBが求める書類の提出と条件を満たし、審査をクリアすればどなたでも、日本国内でローンを組み、フィリピン不動産を購入することができます。

【以下、PNB東京支店の住宅ローンの要件】

1.ご利用いただける方(個人に限る)
a)就業査証、定住者、永住者、外交査証、投資家/経営者、または特定査証を持ち、就労している在日フィリピン人。
b)フィリピン人配偶者(ご夫婦で連帯借主になっていただきます)。
c)日本人または日本で就労している外国籍の方(フィリピンにおける不動産の外国人所有制限を充足できることを前提といたします)。

2.資金の使途
a)フィリピンのメトロマニラ及び主要な都市にある土地、住宅、タウンハウス、建設中の建物、またはコンドミニアムの取得。
b)フィリピンのメトロマニラ及び主要な都市での住宅の建設または改築・増築。
c)フィリピンのメトロマニラ及び主要な都市にある不動産の、他金融機関から既存の借入の借り換え。

3.ご融資金額
最低借入金額は120万円となっております。(50万フィリピンペソ以上)
a)更地購入される場合:担保評価額の60%を上限といたします。
b)土地・建物及びタウンハウス、建設中の建物またはコンドミニアムを購入される場合:担保評価額の70%~80%を上限といたします。
c)建設予定の建物及び土地を購入される場合:担保評価額の70%~80%を上限といたします。
d)改築・増築の場合:土地・建物の担保評価額の70%~80%を上限といたします。また、改築する住宅の材料費の評価額の70%~80%が付加可能です。
e)借り換えの場合:売り手/宅地開発業者から融資された不動産の評価額の70%~80%、または借入残高のどちらか低い方を上限といたします。

4.ご融資の実行方法
a)建物の取得を行う場合:ローン金額は、売り手/宅地開発業者に一括で支払われます。
b)建物の新設及び改築・増築を行う場合:建物の建設の進捗度に応じて分割実行されます。
c)既存のローンの借り換え:ローン金額は既存金融機関に直接支払われます。

5.ご返済方法
通常5年間の毎月元利均等返済
(ただし金額の大きな案件に関しては相談により返済期間の延長が可能です。)

6.金利
みずほコーポレート銀行の長期プライムレートにプラス5%の金利で、年1回実行応答日にその時点の長期プライムレートにより金利の見直しを行います。

7.手数料
申請手数料:25,000円(審査の結果、融資ができない場合でも返却いたしません)
ローン実行手数料:ご融資額の1%をご融資する際、いただきます。
その他:登記費用、生命保険(Mortgage RedemptionInsurance)及び火災保険等
(詳しくは下記担当者までお問い合わせください)

《住宅ローン必要書類チェックリスト》

●お客様ご自身でご用意いただく書類
1.ローン申込書
2.パスポートサイズの写真1枚(ご夫婦共同名義の場合各1枚)
3.パスポートと査証のコピーまたは外国人登録証明書のコピー(外国籍の方)/運転免許証のコピー(日本国籍の方)
4.雇用証明書の原本(就業開始日と現在の給与の記載があるもの)
5.過去2年分の納税証明書(源泉徴収票)または決算書(自営業者の場合)
6.給与証明書 直近の3ヶ月分
7.婚姻証明書(戸籍謄本)
8.住民票謄本

●売り手/宅地開発業者により作成される書類
1.所有権譲渡証明書のコピーまたはコンドミニアム所有権証明書のコピー
2.納税申告書、不動産税受領書、及び税金支払済証のコピー
3.土地公図
4.立地場所及び周辺地図
●不動産購入ローンの場合に必要な追加書類
1.売買契約書または仮売買契約書
●住宅の改築・増築に対するローンの場合に必要な追加書類
1.土木技師または建築家の認証した設計書
2.土木技師または建築家が認証した材料費見積りまたは建設原価見積り
3.市の土木課から入手した改築または増築の許可

【PNB東京支店住宅ローンの問い合わせ先】
フィリピンナショナル・バンク東京支店
フリーダイアル:0120-866-382
Eメール:loans@pnbtokyo.co.jp
ホームページ:http://www.pnb.com.ph/japan/
住所:〒108-0073 東京都港区三田3-13-16三田43MTビル1F

フィリピンでは契約時の法律トラブルが多いと聞きましたが、どのように対策されていますでしょうか?

仰る通り、残念ながらフィリピンでは法律トラブルが多い国であると思います。
アメリカ統治時代の影響か、契約社会のフィリピンでは、簡単な契約に関してでも書面でのやり取りがベターです。
またフィリピンの弁護士は、力量差が激しく、期待したプロテクションを作れなかったり、また情報に疎い外国人に法外な請求を行うなどのトラブルが後を絶ちません、そこで弊社では、JETROの顧問弁護士を長く務める弁護士事務所を顧問弁護士として契約しており、またその仕事を補完、管理する目的で日本の顧問法律事務所との2重のリーガルプロテクションを構築しています。
また各種契約に際しましては、フィリピン、日本の法律事務所によるリーガルチェックを行なっており、万全の体制で法トラブルに対応しております。
フィリピン不動産の購入に関しては、日本国内で契約手続き、所有権の登記を含めた一切の手続きを行うことができます。
ですから、購入には渡航が条件となるということはありません。
しかし大きな金額の動く取引となりますし、百聞は一見にしかずと言いますが、例え投資目的ということでありましても、現地をご自身の目で一度は確認いただくことを強くお勧めいたしております。
弊社は、随時お客様の希望に合わせて視察ツアーを開催しておりますので、是非ご参加いただき、フィリピンの今をご自身の目で確認いただきたいと思います。

プリセール(事前販売)は、途中で工事が頓挫するなどのリスクがあると聞きますが、いかがでしょうか?

フィリピンでは、プリセール物件を販売するにあたっては、フィリピンHLURB(建物土地用途調整庁)から販売許可を受ける必要があります。それを受けずにプリセールすることは違法行為となります。
つまりHLURBから建築許可の交付を受け、保証金を積んだ会社のみがフィリピン国内でプリセールを行うことが可能となります。
この点ではフィリピンは、法整備、制度整備共にしっかりとしており、他国で稀に聞くようなプリセールプロジェクトのトラブルという話はフィリピンではほとんど聞きません。
(零細のデベロッパーが許認可を受けずに詐欺まがいの行為で先行販売をした案件はありますが、建築がそもそも始まらなかったような案件です。また工事が途中でストップするような場合は、資金ショートによるものではなく、許認可のトラブルや建築トラブルによるものがほとんどです)
また弊社が取り扱いを行うデベロッパーは、当然ながら、過去に工事が頓挫するなどといったトラブルの一度もない会社でありますし、フィリピンを代表するような財閥系企業、コングロマリッド企業をパートナーとして選んでおりますし、彼らはプリセール物件とはいえ、投資家の資金を原資に物件の建築をしているのではなく、内部留保から建築資金を用意しておりますし、投資家からの資金は分別勘定されていますので、そのような事態は想定しづらいと言えます。

フィリピン不動産はリコースローンですか、ノンリコースローンですか?

ノンリコースローンのものも現地フイリピンにはあるようです。
日本で採用されているリコースローンと違い、フイリピンではノンリコースローンが採用されている場合もあります。
ちなみにPNB東京支店の住宅ローンはリコースローンです

フィリピンは地震があると聞きますが、もし地震により建設途中で建物が壊れてしまい、建築続行が困難になってしまった場合、投資資金はどうなるでしょうか?

フィリピン国内法では、天災による建築続行不可能な場合の投資家保護は特に規定されているものはありませんが、デベロッパー自身がそれぞれ投資家保護の目的で天災に対しての保護規定を定めています。そして弊社が契約するデベロッパーに関しましては、それぞれ天災にて建築続行ができなくなってしまった場合、投資資金を全額返金するという規定を契約書に盛り込んでおりますので、地震を始め、その他の天災に関しましても、同様の規定が適用され、保護されます。

英語が話せませんが、購入、売却時などサポートしてもらえますか?

はい、サポートいたします。
弊社は購入から賃貸、管理、売却、居住までワンストップでサポートさせていただくことを武器としております。
距離の壁、言葉の壁、制度、法律、文化、風習の壁を小さくすることが務めだと理解しております。

 

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